Egy új építésű lakás megvásárlása mindig nagy lépés, de egyben komoly pénzügyi és jogi kötelezettségvállalás is.
Ingatlanjogászként nap mint nap látom, hogy a vevők akkor szembesülnek az esetleges hibákkal vagy a számukra nem megfelelő jogi feltételekkel, határidő csúszással amikor már aláírták a papírokat.
Íme a legfontosabb pontok, amelyekre mindenképp figyelnie kell, mielőtt elkötelezné magát!
1. Ki a fejlesztő, építtető, eladó? (cégellenőrzés)
Mielőtt bármilyen előleget vagy foglalót átutalna, az első és legfontosabb lépés a fejlesztő cég átvilágítása. Nem ritka, hogy a beruházó egy kifejezetten az adott projektre alapított „projektcéget” (SPV) használ.
- Mire figyeljen? Ellenőrizze a cégnyilvántartásban a cég jogi helyzetét, a törzstőkéjét, és azt, hogy nincs-e ellene végrehajtási vagy felszámolási eljárás. Egy stabil háttérrel rendelkező fejlesztő sokkal nagyobb garanciát jelent a befejezésre.
- Ügyvédi irodám már a folyamat legelső lépésétől kezdve Ön mellett áll: a szerződés előkészítése és véleményezése mellett elvégzem a fejlesztő cég teljes körű ellenőrzését is a hivatalos cég- és ingatlan-nyilvántartásokban.
2. Építményi jog és a tulajdonjog szerkezete
Új építésű projekteknél gyakran találkozni különleges jogi konstrukciókkal. A Ptk. (Polgári Törvénykönyv – 2013. évi V. törvény) szerinti építményi jog vagy a még meg nem épült társasházi albetétek jogi helyzete könnyen összekavarhatja a vevőket.
- Meg kell győződni arról, hogy a telek, amelyen a ház épül, per-, teher- és igénymentes-e, vagy a fejlesztőt finanszírozó banknak van-e rá bejegyzett zálogjoga.
- A szerződésnek tisztán kell rendeznie, hogy a bank mikor adja ki a tehermentesítési nyilatkozatot az Ön által megvásárolt lakásra. Enélkül előfordulhat, hogy kifizeti a teljes vételárat, de a lakása terhelt marad.
3. Csúszik az átadás? A késedelmi kötbér és a határidők buktatói
Az új építésű ingatlanok piacán az egyik leggyakoribb vitaforrás a kivitelezés elhúzódása és a vállalt átadási határidő túlmaradása. Sajnos a fejlesztői szerződéstervezetekben nem ritka megoldás, hogy a beruházók megpróbálják teljesen kizárni a saját felelősségüket a késedelemért, vagy indokolatlanul alacsony, jelképes összegű kötbért ajánlanak fel a vevők kárpótlására.
A Polgári Törvénykönyv alapján a szerződésszegéssel okozott kárátérítés és a kötbér kulcsfontosságú védelmi hálót jelent a vásárló számára, így erre a pontra különösen nagy figyelmet kell fordítani:
- Szigorú átadás-átvételi eljárás: A szerződésnek pontosan és részletesen rögzítenie kell a műszaki átadás-átvétel menetét, a műszaki hibák jegyzőkönyvezésének szabályait, valamint a használatbavételi engedély megszerzésének végső határidejét.
- Méltányos késedelmi kötbér: Elengedhetetlen, hogy a szerződés tartalmazzon egy olyan napi vagy heti mértékű késedelmi kötbért, amely valóban ösztönzi a fejlesztőt a határidők betartására, és reális kompenzációt nyújt Önnek arra az időszakra, amíg a lakás elkészültére vár.
Az adásvételi szerződés aláírása előtt kiemelten fontos ellenőrizni ezeket a feltételeket, hogy egy esetleges csúszás ne okozhasson komoly anyagi veszteséget Önnek.
4. Miért ne vágjon bele egyedül?
Az új építésű lakások adásvételi szerződéseit a saját biztonsága érdekében minden esetben érdemes ügyvédhez fordulnia egy konzultációra, még a szerződés aláírása előtt.
Számos új építésű projekt adásvételében működtem közre, így nagy tapasztalattal rendelkezem a fejlesztői szerződések elemzésében, a kockázatos pontok kiszűrésében és a vevők számára kedvező módosítások elérésében.
5. Ügyvédi szolgáltatás
Biztonságban szeretné tudni a befektetését? Keressen bizalommal, és nézzük át együtt a szerződéstervezetet még az aláírás előtt!
