Ingatlanjog

Ingatlan adásvételi szerződések és ingatlan ajándékozási szerződések megkötése Budapesten a 13. kerületben

Adásvétel

Az ingatlan vásárlás mindig komoly döntés. A legtöbb ember lakhatási céllal vesz lakást, házat, de sokan befektetésként gondolnak az ingatlanra. Mindenkinek más a preferenciája, de egy közös pont biztos: az ingatlan adásvételi szerződés elkésztéséhez ügyvédet vagy közjegyzőt szükséges igénybe venni.

Ha megtalálta álmai ingatlanát, akkor a további lépéseket bízza rám. Mielőtt adásvételi szerződést kötnek a felek, előtte fontos ellenőrizni a tulajdoni lapon szereplő adatokat és tényeket. Mindig fontos, hogy milyen teher vagy széljegy szerepel a tulajdoni lapon, mert például CSOK vagy hitel felvétele esetén ezen esetekre külön szabályozás szükséges.

Ahhoz, hogy minden megfelelően és gördülékenyen történjen javaslom, hogy vevőként még a vételi árajánlat előtt keressen fel, és így már az ajánlatot is közösen tudjuk átbeszélni és intézni.

Amennyiben azonban az eladói oldalon van, és a vevő gondoskodott ügyvédi képviseletről, úgy is érdemes irodámat felkeresnie a szerződés véleményezésére, átbeszélésére.

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtti feladatok

Ha az adásvételi szerződés elkészítéséhez irodámat választja, úgy első lépésben megkötjük a megbízási szerződést, melyben megbíznak a földhivatali képviselettel, a szerződés szerkesztésével és egyéb ehhez kapcsolódó dokumentumok elkészítésével. Ez történhet elektronikus úton vagy személyesen a Budapest 13. kerületi irodámban is.

A megegyezést követően minden esetben ellenőrzöm az ingatlan tulajdoni lapját. Amennyiben társasházi ingatlanban kívánja megvásárolni lakását, vagy irodáját, úgy átolvasom a társasházi alaptó okiratot és a szervezeti működési szabályzatot is. Ez azért is nagyon fontos, mert sok budapesti ingatlan esetén még mindig fennáll elővásárlási jog a többi tulajdonostársnak az ingatlan vonatkozásában, így ennek ellenőrzése elsődleges feladat.

Amennyiben befektetésre, vagy kiadásra (airbnb) vásárol lakást, úgy szintén fontos, hogy a társasház szervezeti működési szabályzatában átnézzem, hogy milyen szabályok vonatkoznak pedálul az airbnb szolgáltatás vonatkozásában, ugyanis a Kúria (BH 2016.7.177) értelmezésében a társasházi törvény nem zárja ki, hogy a tulajdonostársak a lakóépület külön tulajdonban lévő lakásának használati vagy hasznosítási módját korlátozó rendelkezést foglaljanak a szervezeti-működési szabályzatba.

Ha házat vagy kertes házat, kíván vásárolni akár Budapesten vagy Budapesten kívül, úgy abban az esetben a földhivatali adatbázisból térképen is ellenőrzöm, hogy az ingatlan valóban feltüntetésre került-e nyilvántartásban.

Amennyiben üres telket kíván vásárolni, mindig fontos megnézni a helyi építési szabályzatot, hogy a későbbiekben milyen lakást vagy házat lehet a szabályoknak megfelelően felépíteni.

Adásvételi szerződés menete

Amennyiben a szerződés lényeges elemei (ár, helyrajzi szám, fizetési feltételek, stb…) a rendelkezésemre állnak, úgy elkészítem az ingatlan adásvételi szerződés és az ehhez kapcsolódó egyéb dokumentumok tervezetét, melyet mind az eladó mind a vevő részére megküldök átolvasásra. Természetesen mivel szerződés komplikáltabb jogi megfogalmazást igényel, ezért bármikor telefonon, személyesen vagy elektronikus úton is lehetőség van az egyeztetésre, ha bárkinek kérdése, kérése vagy módosítási javaslata van. Célom, hogy a szerződés aláírásának a napján minden fél már tájékoztatva legyen a pontos feltételekről és ne csak a helyszínen olvassák el először a papírokat.

Amennyiben eladó és vevő is jóváhagyta a tervezeteket, úgy előre egyeztetett időpontban várom az aláíró feleket a Budapest központi frekventált, könnyen megközelíthető helyén a 13. kerületben lévő irodámba.

Illeték szabályok

A megfizetendő illeték mértéke az ingatlan forgalmi értékének a 4%-a.

Illetékmentes a jogügylet, amennyiben az adásvétel egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), vagy házastársak között jön létre.

Az illeték törvény alapján bizonyos esetekben további mentességek, illetve kedvezményeket lehet igénybe venni. Az adásvételi szerződés során ezeket a lehetőségeket is áttekintjük közösen, és a jogszabályoknak megfelelően a legjobb megoldást találjuk meg minden esetben.

Ajándékozás

Az ingatlan ajándékozás is mindig komoly döntés. Az ajándékozási szerződés lényege az, hogy az ajándékozó a saját vagyona terhére ingyenes vagyoni előnyt nyújt a megajándékozott számára. Az ingatlan ajándékozási szerződés is csak írásban érvényes és szintén szükséges ügyvédi vagy közjegyzői közreműködés.

Ajándékozási szerződés megkötése előtti feladatok

Ha az ajándékozási szerződés elkészítéséhez irodámat választja, úgy első lépésben megkötjük a megbízási szerződést, melyben megbíznak a földhivatali képviselettel és a szerződés szerkesztésével és egyéb ehhez kapcsolódó dokumentumok elkészítésével. Ez történhet elektronikus úton vagy személyesen a Budapest 13. kerületi irodámban is.

A megegyezést követően minden esetben itt is ellenőrzöm az ingatlan tulajdoni lapját. Gyakran előfordul, hogy az ingatlant illetően valamely rokon, hozzátartozó javára haszonélvezeti jog vagy özvegyi jog van bejegyezve. Ilyen esetben az ingatlan elajándékozható marad, azzal hogy a jogosultat illető haszonélvezeti jog továbbra is fennáll. Lehetőség van arra is, hogy a haszonélvezeti/özvegyi jog jogosultja az ajándékozási szerződésben lemond ezen jogáról, így a megajándékozott tehermentes ingatlant szerez.

Amennyiben az ingatlan jelzáloggal és elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt úgy az csak a teher jogosultjának hozzájárulásával ajándékozható el. A szerződés megkötése elött vagy után be kell szerezni a bank hozzájáruló nyilatkozatát is. Amennyiben az ingatlanra csak jelzálogjog van bejegyezve, de a terhet nem biztosítja elidegenítési és terhelési tilalom, úgy az ingatlan szabadon elajándékozható, banki hozzájárulás nélkül is.

Ajándékozási szerződés menete

Amennyiben a szerződés lényeges elemei a rendelkezésemre állnak, úgy elkészítem az ingatlan ajándékozási szerződés és az ehhez kapcsolódó egyéb dokumentumok tervezetét, melyet mind az ajándékozó mind a megajándékozott részére megküldök átolvasásra. Itt is bármikor telefonon, személyesen vagy elektronikus úton is lehetőség van az egyeztetésre, ha bárkinek kérdése, kérése vagy módosítási javaslata van.

Termőföld, erdő tulajdonjoga kizárólag közeli hozzátartozók között ajándékozható! Közös tulajdon esetén a tulajdonostársak hozzájárulása, lemondó nyilatkozata nem szükséges az ajándékozáshoz.

Illeték szabályok

Ingatlannak ajándékozás útján történő megszerzése esetén fő szabály szerint vagyonátruházási illeték fizetendő, mely lakóingatlan esetén az ingatlan (terhekkel nem csökkentett) forgalmi értékének 9%-a, más ingatlan esetén 18%-a.

Amennyiben az ajándékozás egyenes ági rokonok (szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), testvérek vagy házastársak között jön létre, úgy az ajándékozás illetékmentes.

Amennyiben Ön nem Budapesti lakos, vagy Budapesten él, de irodámat nem kívánja személyesen felkeresni, úgy minden esetben a konzultáció történhet online Microsoft Teams, Zoom, vagy Skype program keretin belül is.

A tanácsadást mind magyar mind angol nyelven tudom nyújtani.