Új építésű ingatlan vásárlásakor az adásvételi szerződés egyik fontos pontja a vételár fizetési ütemezése. Ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédként az új építésű ingatlanok szerződésinek áttekintése során rendkívül gyakran találkozom azzal a buktatóval, hogy a fizetési feltételek nincsenek pontosan rögzítve, vagy a beruházó számára biztosítanak egyoldalú feltételeket.
Ahhoz, hogy az Ön befektetése biztonságban legyen, a fizetési konstrukciónak tisztának, átláthatónak és pontos határidőkhöz kötöttnek kellene lennie.
A műszaki elkészültséghez kötött fizetés problémája
Gyakori megoldás a beruházók részéről, hogy a vételárrészletek megfizetését az építkezés bizonyos szakaszaihoz (pl. szerkezetkész állapot, tetőszerkezet, nyílászárók beépítése) kötik.
Bár ez elsőre érthetőnek tűnik, de problémát hordoz magában, ha a szerződés nem tartalmaz pontos határidőket és értesítési feltételeket:
- Homályos értesítések: Nem elegendő, ha a beruházó csupán bejelenti egy szerkezeti elem elkészültét. A szerződésnek szigorúan rögzítenie kell az értesítés pontos módját, valamint a műszaki elkészültség ellenőrizhetőségének (pl. vevői vagy műszaki ellenőri jelenlét) feltételeit és határidejét.
- Egyoldalú határidő-hosszabbítás: Ha a műszaki szakaszokhoz nem tartoznak konkrét naptári határidők, a fejlesztő a saját kivitelezési csúszásait átterhelheti a vevőre. Ezzel gyakorlatilag egyoldalúan módosíthatja az átadási határidőket anélkül, hogy szerződésszegést követne el.
- kötbérfizetés alóli mentesülés: A legfőbb kockázat a vevő számára az, hogy a fejlesztő az általa meghatározott rugalmas fizetési és műszaki ütemezésre hivatkozva a későbbiekben kimentheti magát, és mentesülhet a késedelmi kötbér megfizetésének kötelezettsége alól.
Mit tehet Ön a biztonságáért?
A fizetési ütemezésnek úgy kell megvalósulnia, hogy az mindkét fél számára pontosan kiszámítható legyen, és a beruházó ne tudja a jogszabályok által biztosított vevői jogokat és a kötbérigényt kijátszani.
Mielőtt aláírná az adásvételi szerződést vagy bármilyen kötelezettséget vállalna, konzultáljon velem! Átnézzük a tervezetet, és megtaláljuk azt a biztonságos megoldást, amellyel elkerülhető a csúszás és a pénzügyi veszteség.
