A jogintézmény lényege, hogy a még meg nem épült, jövőbeli társasház esetében a vevők már az építkezés ideje alatt szilárd, ingatlannyilvántartásban is bejegyzett védett jogi pozícióba kerülnek.
A gyakorlatban a társasházi építményi jog a Vevőt meghatározott tulajdoni hányad arányban illeti meg. A bejegyzett társasházi építményi jog alapján a vevő – mint e jog jogosultja – a társasházi építményi jogot alapító szerződés alapján a teljes vételár szerződésszerű teljesítése esetén jogosultságot szerez a társasházi alapító okiratban meghatározott albetétekre (lakásra, tárolóra, beállóra) vonatkozó tulajdonjog megszerzésére.
A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Thtv.) szabályozása biztosítja, hogy a vevő ne csak egy kötelmi (szerződéses) ígérettel rendelkezzen a fejlesztő felé, hanem a tulajdoni lapon bejegyzett dologi jogi védelemmel is.
Miért JÓ ez a vevőnek?
Valódi dologi védelem az ingatlan-nyilvántartásban: A társasházi építményi jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra. Ez azt jelenti, hogy a bejegyzett joga a harmadik személyekkel (pl. végrehajtási joggal) szemben is védelmet élvez.
- Közvetlen jogi igény a tulajdonjogra: Amennyiben Ön szerződésszerűen teljesíti a vételárat, a törvényi és szerződéses garanciák alapján közvetlen jogi igénye van arra, hogy az elkészült albetét tulajdonjoga az Ön nevére kerüljön.
- Finanszírozási lehetőség és átruházhatóság: A társasházi építményi jog vagyoni értékű jogként forgalomképes, átruházható és a hitelező bankok számára is biztosítékul szolgálhat, megkönnyítve ezzel a lakásvásárlás finanszírozását.
Milyen KOCKÁZATOKAT hordozhat?
Bár a 2003. évi CXXXIII. törvény szerinti társasházi építményi jog komoly védelmi hálót nyújt, a szerződéses feltételek nem megfelelő megfogalmazása esetén mégis rejt kockázatokat:
- Finanszírozó banki zálogjogok és tehermentesítés: Ha a beruházást finanszírozó bank zálogjogot jegyeztetett be a telke és a meglévő jogokra, kulcsfontosságú, hogy az adásvételi szerződés pontosan rögzítse a bank tehermentesítési nyilatkozatának kiadási feltételeit. Enélkül előfordulhat, hogy kifizeti a vételárat, de a lakás mégis terhelt marad.
- Szerződésszegés és törlési viták: Ha a beruházás meghiúsul, vagy vita alakul ki a vételár-részletek teljesítéséről és a fejlesztő eláll a szerződéstől, a bejegyzett társasházi építményi jog törlése és a befizetett összegek elszámolása elhúzódó jogvitákhoz vezethet.
- Műszaki és határidős csúszások: A társasházi építményi jog a tulajdonjogi várományt biztosítja, de önmagában nem garantálja a kivitelezési határidők betartását. A szerződésben külön kell gondoskodni a megfelelő mértékű késedelmi kötbérről.
Hogyan tudok Önnek segíteni?
Ügyvédi irodám a kezdetektől teljes körű jogi szolgáltatást nyújt új építésű ingatlanok adásvételénél. Ha hozzám fordul:
- Mentesül a cég- és ingatlan-ellenőrzési feladatoktól: Lekérem a hivatalos cég- és ingatlan-nyilvántartási adatokat, és elvégzem a fejlesztő cég átvilágítását.
- Véleményezem a társasházi építményi jogi konstrukciót: Biztosítom, hogy a szerződés pontosan rögzítse a 2003. évi CXXXIII. törvény szerinti jogait, és a vételár megfizetésével a tulajdonjog megszerzése garantált legyen.
Nagy tapasztalattal rendelkezem a beruházói szerződések elemzésében és a konstrukciók vizsgálatában.
